Las Áreas de Regularización

Escrito por F. de A. Gamboa González el Viernes, 19 Junio 2015. Publicado en Urbanismo

¿Conoce las cargas urbanísticas que pueden pesar sobre su vivienda?

Áreas de RegularizaciónLas Áreas de Regularización (ARG), son áreas o ámbitos de "suelo urbano no consolidado" en las que, mayoritariamente, existen irregularidades en las edificaciones existentes. Como la palabra indica, son áreas que se delimitan para regularizarlas y convertirlas en áreas urbanas con los equipamientos públicos necesarios, además de una urbanización adecuada a la edificación existente.

La razón de su regularización, puede estribar en que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), considere que ese suelo precisa de un incremento o una mejora de las dotaciones y/o de los servicios públicos y de urbanización existentes, a causa de un aumento de edificabilidad (m2 construidos), de densidad (número de viviendas superior al permitido), o cambio de uso global. Por ejemplo, un suelo destinado a industrial que se ha utilizado para edificar viviendas, derivando todo ello en un incremento del técnicamente denominado "aprovechamiento objetivo". O bien porque se ha sobrepasado la altura, la ocupación de suelo, porque no se cumplan los estándares mínimos sobre equipamientos, porque no se haya formalizado la cesión de las dotaciones existentes, etc.

Por lo tanto, en líneas generales, estas áreas pueden tener las siguientes finalidades:

  • Obtener las dotaciones suplementarias que necesitan en proporción a la edificación existente.
  • La formalización de la cesión de las dotaciones existentes.
  • La mejora y/o implantación de servicios de infraestructuras necesarios.

Para conseguir su objetivo, cada ARG se hace coincidir con una "unidad de ejecución" (parcela o parcelas de terreno), integrada en lo que se denomina Área de Reparto. La gestión para su ejecución se realiza prioritariamente mediante un mecanismo que se denomina "sistema de compensación".

Para llevar a cabo este sistema, los propietarios que reúnan más del 50% del suelo o de la edificabilidad del área, pueden redactar un Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación que se someterán a la aprobación del Ayuntamiento, una vez haya recaído la aprobación definitiva sobre el expediente. En el plazo de un mes, deberá quedar constituida una Junta de Compensación, elevando dicho acto a público mediante escritura notarial redactada al efecto para su posterior inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad.

La Junta de Compensación se encargará de redactar un Proyecto de Urbanización y, formular, con sujeción a las bases de actuación y los estatutos, un Proyecto de Reparcelación de los beneficios y las cargas que se diriman, que deberá ser presentado oficialmente ante el Ayuntamiento para su aprobación.

Una vez iniciado el Expediente de reparcelación, los propietarios y titulares de derechos afectados por la misma, están obligados a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas. La Administración actuante, requerirá al Registro de la Propiedad la nota al margen de cada finca aportada.

Parece lógico pensar que deba de ser el promotor quien corra con todos esos gastos, considerando previamente esa reparcelación entre los propietarios pero, en la práctica, lo más probable es que éste haya desaparecido o esté en quiebra. Al menos en el caso de San Pedro Alcántara y Marbella, habida cuenta de nuestra especial situación urbanística tras la presencia en el consistorio de determinadas formas políticas poco adecuadas o, literalmente ilegales.

El PGOU establece una serie de supuestos de "innecesariedad" para la reparcelación, en base al cumplimiento de algunos de los siguientes requisitos:

a) Cuando el promotor ceda o haya cedido gratuitamente:

    • Los terrenos calificados de usos públicos.
    • Los terrenos exteriores que se les hayan vinculado o adscrito (pueden ser sustituidos por su equivalente económico).
    • O, en su defecto, asuma el compromiso de financiar los gastos de urbanización pendientes.

b) Si el Área no presenta deficiencias ni necesita mejora y los suelos públicos incluidos en ésta, así como los adscritos vinculados, se encuentren ya cedidos al Ayuntamiento.

c) Si los propietarios renuncian al Expediente de Reparcelación, con aceptación por la Administración de la localización del aprovechamiento.

En este caso, las superficies de cesión obligatoria delimitadas dirigidas a regularizar o a legalizar terrenos, podrán inscribirse a favor del órgano actuante sin que medie el consentimiento del titular registral, en virtud de certificación expedida por el mismo órgano donde se haga constar:

  1. La resolución en la que se acordó la ocupación de las fincas objeto de cesión a favor de la Administración actuante, con especificación de su destino, conforme a las previsiones del plan.
  2. Que el expediente previo a la resolución ha sido notificado a los titulares registrales de las fincas objeto de cesión y que se les ha concedido un plazo no inferior a treinta días para solicitar la tramitación del proyecto de "equidistribución", si fuera oportuno.
  3. Si hubo o no dicha solicitud y, en caso afirmativo, los términos en que se dictó la resolución motivada en la que se exprese que no resulta procedente la equidistribución solicitada, por haberse consolidado totalmente la edificación permitida o legalizada por el planeamiento en cuya virtud se exige la cesión.
  4. Que la resolución administrativa en la que se acordó la ocupación unilateral no es susceptible de recurso alguno, administrativo o jurisdiccional, salvo el posible recurso de revisión.

¿Qué supone que mi propiedad esté incluida en un Área de Regularización?

Supone que hasta tanto se proceda a aprobar el proyecto de reparcelación, se ejecute el proyecto de urbanización y se abonen los gastos que le hayan correspondido a su propiedad, la cual será considerada "fuera de ordenación tolerada".

Los edificios "fuera de ordenación" son, en términos conceptuales, edificaciones que se han realizado legalmente con anterioridad a la aprobación definitiva del nuevo PGOU, pero que resultan disconformes con lo dispuesto en un nuevo planeamiento, total o parcialmente.

El nivel "fuera de ordenación tolerada", se asimila al régimen "fuera de ordenación parcial": solo se permitirán obras circunstanciales (y parciales) de consolidación, y rehabilitación "mínima"; cambios de uso, siempre de acuerdo con las condiciones que establezca el nuevo planeamiento, y sin que en ningún caso se pueda incrementar su valor expropiatorio.

En el supuesto de que se trate de una edificación sin licencia o con licencia declarada ilegal, pero que puede ser legalizada, deberá además, obtener la declaración administrativa de legalización o compatibilidad de la edificación con el nuevo planeamiento.

No obstante, dada la complejidad, laborioso procedimiento y duración, nuestra recomendación será siempre contar con la colaboración de un equipo multidisciplinar que le asesore y facilite el camino a seguir entre propietarios y Administración Pública. Para lo cual, quedamos, como siempre, a su entera disposición.

Para cualquier consulta, no dude contactar con nosotros en nuestras oficinas de San Pedro Alcántara y Marbella, o bien, rellenando el formulario para una consulta inicial gratuita:

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