Los gastos hipotecarios, en su mayoría, deben ser pagados por el banco

Escrito por Jiménez & Asociados el Miércoles, 22 Julio 2020. Publicado en Gastos Hipotecarios, Bancario, Cláusulas abusivas, Hipotecario

Los gastos hipotecarios, en su mayoría, deben ser pagados por el bancoTodos los medios de comunicación nacionales, se hicieron eco de la importante Sentencia que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado recientemente contra la banca y el Tribunal Supremo españoles. Por enésima vez, Europa enmienda la plana al Estado español que, durante años, ha autorizado los abusos que las entidades de crédito han impuesto mediante cláusulas hipotecarias contrarias a las normas que la Unión ha ido aprobando hasta la fecha, sobre todo en lo referido a la Directiva 93/13/CEE, de Protección al Consumidor que, atendiendo al dictado de su Artículo 3, apartados 1 y 2:

“1. Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas cuando, contrariamente a las exigencias de la buena fe, causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

2. Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión…”

Atendiendo a lo anteriormente expuesto, la Justicia europea vuelve a dar un golpe en la mesa de los bancos, pero también de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que había guardado las espaldas del sistema hipotecario español, contrario al criterio de la Unión Europea.

Los bancos, por tanto, tendrán que devolver a los clientes, todos los gastos inherentes a la apertura de una hipoteca, a excepción del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siempre que su abono haya sido obligado por una cláusula declarada abusiva, sobre todo, por su falta de transparencia y negociación a la hora de ser aplicada en el contrato.

Hasta el momento, el Tribunal Supremo establecía que estos gastos, en su mayoría, fuesen sufragados al 50% entre el consumidor y la entidad de crédito pero, ahora, los Magistrados de Luxemburgo, se vuelven a poner claramente de parte de los consumidores españoles, recordando además, que los afectados deben disponer de un periodo amplio y suficiente para poder reclamar. Motivo por el cual, como ocurriera con las “cláusulas suelo”, el IRPH y demás excesos bancarios, recomendamos no dejen pasar el tiempo e inicien cuanto antes sus reclamaciones para evitar el colapso de los Juzgados y una futura prescripción de acciones.

En profundidad

Con esta Sentencia, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, responde a las cuestiones que se le plantaron en los asuntos acumulados C‑224/19 y C‑259/19, cuyos objetos planteaban cuestiones prejudiciales, con arreglo al Artículo 267 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, por el Juzgado de Primera Instancia Número 17 de Palma de Mallorca (C‑224/19), y por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Ceuta (C‑259/19), frente a CaixaBank y BBVA.

Imposición de gastos al consumidor

Respecto de los gastos hipotecarios, el Juzgado de Palma, exponía que la Jurisprudencia española consideraba que ese tipo de cláusulas son abusivas y, por tanto, nulas de pleno derecho. Seguidamente, este órgano jurisdiccional señalaba que los tribunales nacionales han dictado resoluciones dispares en cuanto a los efectos de esa nulidad, colocando a consumidores y entidades financieras bajo una situación de inseguridad jurídica. El Juez advirtió sobre las diferentes prácticas jurisprudenciales que, a su entender, disminuían los efectos restitutorios de la declaración de nulidad, planteando la cuestión de si estas son compatibles con el Artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, en relación con el Artículo 7, apartado 1, de la misma.

Comisión de apertura

Sobre la cláusula que impone una comisión de apertura, por el simple hecho de solicitar y suscribir una hipoteca, el Juzgado de Primera Instancia Número 17 de Palma de Mallorca, señala que las Audiencias Provinciales coincidían en declarar su carácter abusivo, atendiendo al hecho de que dicha comisión no corresponde a contraprestación o gasto real alguno soportado por la entidad de crédito y, aun así, el Tribunal Supremo en recientes sentencias, había corregido esta norma jurisprudencial, considerando que la comisión de apertura como parte del objeto principal de un contrato de préstamo, no debiendo ser consideraba abusiva. Por ello, el Juez duda sobre los fundamentos que presiden en estos casos en el Tribunal Supremo, habida cuenta de que el Reino de España sigue sin trasponer a su legislación el contenido del artículo 4 de la Directiva 93/13, para garantizar al consumidor un mayor nivel de protección en estos casos.

El TJUE responde

En una amplia y contundente Sentencia, cuyo contenido íntegro se puede consultar pulsando aquí, el Tribunal de Justicia de la Unión europea concluye:

“1) la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos. (Como hace con el IAJD, impuesto que grava la hipoteca, atribuido por el Tribunal Supremo al prestatario)

2) El Artículo 3, el Artículo 4, Apartado 2, y el Artículo 5 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de ‘objeto principal del contrato’ deben entenderse como las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan.

En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están incluidas en dicho concepto.

El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de éste. En cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato, con independencia de si el Artículo 4, apartado 2, de esta Directiva ha sido transpuesto al ordenamiento jurídico de ese Estado.

3) El Artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente.

4) El Artículo 6, apartado 1, y el Artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que el ejercicio de la acción dirigida a hacer valer los efectos restitutorios de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual abusiva quede sometido a un plazo de prescripción, siempre que ni el momento en que ese plazo comienza a correr ni su duración hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución.

5) El Artículo 6, apartado 1, y el Artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, así como el principio de efectividad, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual por tener carácter abusivo, dado que tal régimen crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho, conferido por la Directiva 93/13, a un control judicial efectivo del carácter potencialmente abusivo de cláusulas contractuales.”

Por tanto, nuevamente recomendamos a todos los afectados que consigan copia de sus respectivas escrituras hipotecarias y justificantes originales del pago de dichos gastos y reclamen las cantidades que indebidamente, los bancos les han estado cobrando durante todos estos años.

Para ello, pueden contactar con nosotros llamando al teléfono +34 952820073 o enviando un email con su consulta a info @ jimenezyasociados.es.

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