Finalización o rescisión del alquiler vacacional

el Martes, 06 Septiembre 2016. Publicado en Arrendamiento, Vacacional

Efectos del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos de Andalucía

Arrendamiento turístico"Alquilé mi piso por 30 días y ahora no puedo echar al inquilino". Algo así se relataba en la noticia que El Confidencial, publicó el pasado lunes 25 de abril, sobre las desventuras de una propietaria de San Francisco (EEUU), que puso uno de sus apartamentos en manos de una plataforma web de alquiler vacacional. Además de sobrepasar el tiempo de estancia pactado, el inquilino empezó a quejarse por absolutamente todo e, incluso, dejó de pagar.

Aunque la legislación española es bien diferente a la de California, no cabe duda de que, antes de iniciar cualquier tipo de negocio jurídico, la recomendación es consultar con un profesional del Derecho, el cual nos orientará sobre todas las cuestiones jurídicas y fiscales que conlleva tal decisión.

Los artículos 16 y 18 del derogado Decreto 237/1965, de 14 de enero, referido al Estatuto Ordenador de las Empresas y de las Actividades Turísticas Privadas, regulaban las limitaciones en el acceso a los servicios hoteleros, e incluso la posibilidad de restringir el acceso de determinados clientes que, bien por su comportamiento o incumplimiento de las normas (visibles y conocidas) del establecimiento, entre otras causas. Todo ello con el consentimiento expresado en un plazo de 24 horas por la también desaparecida Dirección Provincial de Información y Turismo.

Como establecimiento público que también es considerado el hotel, el Real Decreto 2816/1982, de 27 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Policía de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas, en su artículo 59.1.e, se aclara que, el público no podrá "Entrar en el recinto o local sin cumplir los requisitos a los que la Empresa tuviese condicionado el derecho de admisión, a través de su publicidad o mediante carteles, bien visibles, colocados en los lugares de acceso, haciendo constar claramente tales requisitos."

Con la llegada de la democracia y el desarrollo de las Comunidades Autónomas, estas normas se fueron regulando de forma independiente, en referencia a las actividades hoteleras, a la par que, quedando anticuadas por la propia inercia del mercado inmobiliario. Tanto es así que, hoy en día, ese servicio, en principio exclusivo de los hoteles, puede ser realizado por cualquier particular con una vivienda vacía o en la que, aun viviendo en ella, dispone de suficientes habitaciones, puede prestar un servicio de temporalidad reducida. Es decir, para fines vacacionales o laborales de muy corta duración.

Por tanto, la situación aplicable para los casos de extralimitación del arrendatario o inquilino en el tiempo de estancia, el impago o la falta de respeto por las normas de la casa, ha sido un hecho, hasta la llegada a Andalucía del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos, en el que se enuncia, dentro de su Artículo 2.5 que "Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda, en el plazo de veinticuatro horas."

Como referencia, transcribimos el contenido del Artículo 36 de la citada Ley, en los aspectos referidos al Acceso y permanencia en los establecimientos de alojamiento turísticos.

  1. Los establecimientos turísticos tienen la consideración de públicos, sin que el acceso a los mismos pueda ser restringido por razones de raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra circunstancia personal o social que suponga discriminación.
  2. El acceso y la permanencia en los establecimientos turísticos podrán condicionarse al cumplimiento de sus normas de régimen interior, que no podrán contravenir lo dispuesto en la presente Ley o su normativa de desarrollo. La existencia de dichas normas deberá anunciarse de forma visible en los lugares de acceso al establecimiento y darse a conocer a las personas usuarias de servicios turísticos.
  3. Las personas titulares de los establecimientos podrán impedir la permanencia en los mismos de las personas usuarias que incumplan alguno de los deberes que establece el artículo 22 de esta Ley.
  4. Las personas titulares de los establecimientos turísticos podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de los mismos a las personas que incumplan las reglas usuales de convivencia social, sus normas de régimen interior, o que pretendan acceder o permanecer en los mismos con una finalidad diferente al normal uso del servicio.

Y es que, como mínimo, y según el Artículo 22 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, "y sin perjuicio de lo establecido en otra legislación aplicable, las personas usuarias de servicios turísticos tienen la obligación de:

  1. Observar las reglas de convivencia e higiene dictadas para la adecuada utilización de los establecimientos turísticos.
  2. Respetar las normas de régimen interior de los establecimientos turísticos, siempre que no sean contrarias a la ley.
  3. En el caso del servicio turístico de alojamiento, respetar la fecha pactada de salida del establecimiento dejando libre la unidad ocupada.
  4. Pagar los servicios contratados en el momento de la presentación de la factura o en el plazo pactado, sin que el hecho de presentar una reclamación implique la exención de pago.
  5. Respetar los establecimientos, instalaciones y equipamientos de las empresas turísticas.
  6. Respetar el entorno medioambiental, el patrimonio histórico y cultural y los recursos turísticos de Andalucía."

Por tanto, esas normas deben ser claramente conocidas por el receptor del servicio, visibles en todo momento en el interior del establecimiento, y suscritas mediante un contrato redactado por un profesional al efecto, especificando cada una de estas normas legislativas, el efecto inmediato de su incumplimiento, la penalización en caso de quebrantarlas, el carácter de servicio de estancia y no cualquier otro regulado fuera del Artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sobre el arrendamiento para uso distinto del de vivienda y, de forma paralela, el Decreto autonómico anteriormente citado.

Para cualquier consulta, no dude contactar con nosotros en nuestras oficinas de San Pedro Alcántara y Marbella, o bien, rellenando el formulario para una consulta inicial gratuita:

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